M&Aにおける不動リスクの構造的整理
― 取得後のリスクを可視化し、企業価値へ織り込む評価支援

背景

M&Aにおいては財務・税務デューデリジェンスが中心となる一方、取得対象法人が保有する不動産の遵法性や将来利用制限リスクが十分に検証されないケースが散見されます。
例えば、
・容積率・建ぺい率超過、接道義務未充足
・未登記増築、再建築不可、建替制限
・想定外の修繕費・除却費や資産除去債務の発生
といった問題は、取得後に顕在化し、企業価値の毀損や減損処理、追加費用の発生に直結します。
不動産は単なる保有資産ではなく、企業価値を構成するリスク資産でもあるという視点が求められていました。

当社の対応

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   初期スクリーニング

   固定資産台帳・登記簿・図面・公法規制を整理し、対象物件の全体像を把握。潜在的な法的・物理的リスクを抽出しました。

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   法令適合性および将来制限の検証

   役所調査・資料調査・現地確認を通じ、
   ・建築基準法適合性
   ・都市計画法上の制限
   ・既存不適格の有無
   を明確化しました。

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   不動産鑑定評価および株価算定支援

   企業価値評価・株価算定・価格交渉資料に活用可能な鑑定評価書を作成。
   リスク前提を明示したうえで、価値への影響を整理しました。

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   有形固定資産のクロスチェック

   建物附属設備・構築物・動産を含め、不動産とその他資産の区分を再整理。
   固定資産台帳と実態の整合性を検証しました。

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   環境・除去債務リスクの定量化

   土壌汚染リスクやアスベスト調査を通じ、将来的な資産除去債務の見積りを実施しました。

解決した課題

・取得後に発覚する違法・既存不適格リスクや偶発債務の未然回避
・金融機関向け説明資料の精度向上
・価格交渉における合理的根拠の確保
本件では、不動産リスクを可視化し、企業価値へ適切に織り込むことで、より確実で戦略的なM&Aの実行を支援しました。