調査分析 デューデリジェンス

高度な詳細調査から現況の確認調査まで、お客様のニーズに応じて調査項目と調査レベルをカスタマイズすることが可能な不動産調査サービスです。価格や賃料の鑑定評価は必要ないが、不動産の価値を形成する各要因について網羅的にあるいは特定の項目について調査したいといった場合に有用です。

当社では、時価評価に大きな影響を及ぼす「不動産固有のリスクを把握」することはもちろん、最終評価に大きな影響がなくても、不動産の運営・取引上の価値を毀損しそうな重要な事象に一歩踏み込むのがデューデリジェンスの役割と認識し、土壌汚染調査・建物環境調査等の専門性を有する各分野のパートナー企業との連携を積極的に進め、その一元管理手法において高い評価を頂いております。

不動産詳細調査(デューデリジェンスレポート)

信託銀行・大手不動産仲介会社の重要事項説明書と同レベルの詳細な不動産調査レポートです。登記事項、公法規制、各種許認可、供給処理施設などの整備状況、地盤・地質情報、土壌汚染等に関するレポートに加え、地図、現況写真、ハザードマップなどの豊富に収集された資料により、不動産を多面的に把握することが可能です。

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ご利用例

  • 企業保有不動産(CRE)提案業務のための基礎資料(不動産活用・継続使用の検討資料)
  • 購入・売却検討物件の事前検証資料(リスクを事前に知るための不動産調査)
  • 重要事項説明業務の客観検証

不動産調査

「①行政調査 ②法務局調査 ③現地調査 ④環境・災害リスク調査」など、重要事項説明書に準ずる不動産調査を行い、不動産の基本情報を総合的に網羅したコンパクトレポートです。

重説作成に準じた内容を重視しており、正確性が求められる行政調査など、手間と時間のかかる調査を事前に調査することで重要事項説明書の作成業務を補助します。

不動産調査報告書(サンプル)

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ご利用例

  • 重要事項説明書の作成業務補助
  • 購入・売却検討物件の事前スクリーニング

物件調査(土地・建物・構築物を対象とします)

不動産のリスク把握に必要な各種調査(①法務局調査による登記事項、②行政調査による公法規制、③対象不動産の現地確認)を行いコンパクトなレポートにまとめました。

調査内容に応じて、概況図・住宅地図・公図・建物図面・地積測量図・現況写真・各種行政資料などの資料も添付します。

本調査は、お客様からの求めに応じて調査項目を個別に加減することができる、極めてユーティリティ性に優れた不動産調査レポートです。

物件調査(サンプル)

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ご利用例

  • 金融機関の担保不動産の現地調査
  • 企業保有不動産(CRE)リスト化のための基礎資料(重要性に応じて選べる不動産調査バリエーション)

現況調査(土地・建物・構築物を対象とします)

不動産の「現地確認」に特化した不動産調査レポートです。基本調査内容は「対象不動産の写真撮影」ですが、依頼内容に応じて不動産の存在状況(アパートの入居状況・店舗の営業状況・個人住宅の居住状況や表札の有無等)を確認し、調査所見をレポートにまとめることもできます。

本調査は、緊急時の現地確認にも対応しており、地震・津波・洪水等の災害時の不動産損壊確認作業など、様々な用途にお応えした実績があります。

現況調査(サンプル)

震災影響調査(サンプル)

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ご利用例

  • 遠隔地の担保不動産の現況確認
  • 遠隔地の保有不動産の定時定点確認
  • その他あらゆる現況確認業務のアウトソーシング

土壌汚染調査

不動産売買・保有不動産の環境保全・融資の参考資料・資産除去債務等の会計目的の土壌汚染調査など、あらゆる目的に対応した様々なレベルのサービスを提供しています。

土壌汚染調査(サンプル)

土壌汚染調査(机上&現地)

土地使用履歴に関する資料調査、行政法規調査(ヒアリングまたは届出情報の閲覧等)の結果をもとに定性的分析を行い、土壌・地下水の汚染可能性を判定します。

現地調査では、建物配置・土地利用状況確認を加えることで、より精度の高い汚染可能性を判定します。ご要望によりいずれの調査方法でも浄化費用の算定を行います。

概況調査(土壌汚染判定調査)&詳細調査(ボーリング調査等)

PAHSE 1.0からPAHSE 3.0に至る各段階のソリューションの提供に関連した、詳細な資料等調査(PHASE1.0調査)、表土サンプリング調査(PHASE2.0調査)、ボーリング調査(PHASE3.0調査)を各専門分野のパートナー企業と連携して行い、土地の利用目的ごとの最適な汚染対策の提案、精緻な浄化費用の算定を行います。

建物エンジニアリングレポート(ER)

不動産証券化、M&Aや事業再生などの適正評価手続における物的調査として、土地・建物の現状を調査して報告するものです。また、今日では不動産の運営・取引当事者が「遵法性・劣化診断・修繕計画・地震リスク診断・環境(建物・土壌)リスク診断」等を通じて不動産固有のリスクを把握することは常識になりつつあります。

なお、当社のレポートは「不動産投資・取引におけるエンジニアリングレポート作成に係るガイドライン」に準拠し作成しております。

ご利用例

  • 建物状況調査(エンジニアリングレポート・フルレポート)
  • 建物設備の劣化状況、地震・災害リスク、環境リスク等(ターゲットごとの基本調査)
  • 建築基準法適合状況等の建物遵法性の調査報告(既存不適格の取扱い)
  • 中長期修繕計画策定のための基礎調査(継続的運用コストの算定)
  • 建物・構築物・機械設備等の取壊し撤去費用(資産除却債務対応)

建物現況検査(インスペクション)

戸建住宅、共同住宅その他の建物の基礎、外壁、内部、設備配管などに生じているひび割れ、欠損といった劣化や不具合の状況について、目視を主体とした非破壊検査を行います。構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの、雨漏り・水漏れが発生している、または、発生する可能性が高いもの、設備配管に日常生活上支障のある劣化などが生じているものなどの事象を把握し、その検査結果を報告します。

建築士、検査技術者などの資格者による国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に準拠したサービスの提供です。

サービス概要

建物現況検査(サンプル)

ご利用例

  • 購入・売却検討物件の建物検査
  • リフォーム実施に伴う建物検査
  • 建物維持管理における検査
  • 融資に関する担保物件検査

機械設備等の動産評価・調査

M&Aに伴う時価評価、会社更生手続における財産評定などにおいて動産評価の必要性が高まっています。また、今後もIFRSの導入に伴って、固定資産の公正価値測定の必要性は多くの局面で高まると予測されます。

有形固定資産(機械設備等)の「簿価」は、税務会計上の要請に基づくものであり、機械設備の「時価」を表示したものではなく、継続的なメンテナンスや技術革新、経済的諸要因などの機械設備の価値を真に左右する影響を織り込んでいません。そのため、時価評価の結果によっては「簿価」を上回る、あるいは下回る場合が考えられます。

有形固定資産の評価(機械設備等の評価)における時価把握のメリット

  • 時価>簿価 売買価格の適正化(合意形成)・資金調達(融資)・のれん圧縮
  • 時価<簿価 減損会計における損失額計上
  • 賃借人退去に伴う残置施設の時価評価など、取引の曖昧性排除

一方、中古市場が確立してしない有形固定資産の評価においては、評価人は評価の客観性・公平性・独立性を確保すると同時に、評価対象物である機械装置、工具器具備品、車両・運搬具などに精通していることが求められます。

当社では、専門性を有する各分野のパートナー企業との連携により、機械設備、生産ラインから重機、船舶などに至るあらゆる動産の公正価値測定サービスを提供しており、国際評価基準(IVS)、米国鑑定業務統一基準(USPAP)に基づく国際水準の評価手法の導入、動産・機械装置評価では唯一国際的に認知されているASA(米国鑑定士協会)の資格保有者による動産評価を提供しています。

ご利用例

  • 法的・私的整理手続き、事業再生における対象資産の設置状況の把握
  • 工場財団(不動産および機械設備)を組成する際の個別資産の設置・所在状況の把握
  • 動産担保融資(ABL)におけるモニタリングを通じた企業実態把握
  • 担保動産の評価・モニタリング・処分に関する中立的アドバイス
  • 担保動産の評価額の継続調査および評価額の変動に関する対応
  • 太陽光・風力・地熱・焼却など各発電施設の不動産としての立地調査
時価評価を伴う調査のご利用例はこちら

マーケット調査・分析

共同住宅などの賃料・共益費・駐車場料金などの相場情報のほか、近隣における類似物件の売買事例や賃貸事例を収集し、報告するレポートです。また、地元精通者へのヒアリングによって得られた豊富な情報を分析し、類似物件の需給動向、賃料水準や空室率の推移についても報告します。各種調査との組み合わせによるご利用も可能です。